Кто земле хозяин?

Собственники земли ПСХ «Соколовское» отстаивают свое право на землю через суд

Неприкосновенность частной собственности нам гарантирована основным Законом страны — Конституцией Российской Федерации. Вот только к рядовым собственникам земельных долей это положение Закона почему-то отношения не имеет. Мало того, что с их интересами не считаются, современное законодательство, регулирующее земельные отношения, устроено так, что права и интересы собственников земли оказываются ниже интересов арендаторов. И хозяин получается своей земле уже вовсе и не хозяин: он не может сдать свой пай в аренду другому арендатору, продать ее или использовать так, как считает нужным.

А начиналось все как будто справедливо. В 90-х годах земли колхозов и совхозов были закреплены в качестве паев за работниками этих колхозов и совхозов. Селян наделили землей, которую они сдали в аренду, только уже не колхозу, а акционерному обществу, в которое он был реорганизован, и фактически все шло как и раньше — земля пахалась, засевалась, убирался урожай, а пайщики, сдавшие свою землю в аренду, получали ежегодно арендную плату. Вот только паи находились в общедолевой собственности, границы каждого из них не были определены. Есть поле, которым владеют несколько десятков человек, но где в нем конкретный кусок каждого — неизвестно. Чтобы узнать это, нужно провести про-цедуру выдела участка, определить его границы и поставить на кадастровый учет. Обычная, казалось бы, процедура, хлопотная, долгая, но вполне реальная. Но это только на первый взгляд, а на деле все обстоит иначе — собственники не только не могут самостоятельно распорядиться своими наделами, но и даже отмежевать и узаконить свои участки. Арендатор этому всячески препятствует, чему способствует несовершенное законодательство.

16 человек из 102 пайщиков ОАО ПСХ «Соколовское» испытали все это на себе - вот уже полтора года они бьются за то, чтобы официально оформить свои участки. Не найдя общий язык с арендатором, они были вынуждены обратиться в суд.

Недавно они побывали в редакции газеты «Знамя шахтера» и в деталях рассказали все подробности этой затянувшейся истории.

Хотели по Закону, получилось «по правилам»

Предложение провести межевание впервые прозвучало в апреле 2011 года на очередном собрании пайщиков ОАО ПСХ «Соколовское». Новый генеральный директор В.В. Васильев, которого как раз представляли на этом собрании, возражать не стал — межуйтесь. Тем более, этого требовал и Закон.

В Федеральном Законе №435-ФЗ установлено, что до 01.07.2012 участники долевой собственности обязаны были принять решение об утверждении проекта межевания земельных участков или зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности. Следует обратить внимание, именно «земельный участок», местоположение и границы которого установлены, то есть отмежеваны!

С первого июля 2012 года обязанность по формированию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе выделенных в счет земельных долей, и по регистрации права собственности на них возложена на муниципалитеты. Завершить эту работу Закон требует до 1 июля 2013 года.

К слову, в прессе, которая поднимает вопрос реформы земельного законодательства, нередко звучат предположения, что после 1 июля 2013 года, если необходимая процедура проведена не будет, право собственности на «неотмежеванные» земельные участки фактически перейдет к муниципалитету. Впрочем, это только предположение, хотя оно стало стимулом для тех, кто следит за изменениями законодательства, активно проявлять инициативу и приводить все правоустанавливающие документы в порядок.

В конце мая 2011 года пайщиков ПСХ «Соколовское» снова собирают на общее собрание, на котором вопрос межевания поднимается вновь. Вот только новый руководитель заявил: «Межеваться будем, но по нашим правилам».

- Позже мы поняли, что это за «правила», - рассказывают пайщики. - Во-первых, они не предполагали персонального межевания. Определять границы каждого участка и заключать договор с каждым пайщиком никто не собирался — нам предлагали заключить общий договор. Но даже если все участки размежеваны, связанные общим договором собственники не могут ни продать свой участок, ни отдать его другому арендатору. Межевание руководство ПСХ решило проводить самостоятельно,  был нанят специалист, а нам при этом заявили: документов на руках у вас не будет, они будут сшиты вместе и храниться в ПСХ. И межевать они решили за счет предприятия, а деньги, мол, потом с наших паевых удержат. Нас такой вариант не устроил — документы не выдадут, за межевание, скажут, ты не платил. Поди потом докажи, что земля твоя. А межевание провели так, чтобы еще больше привязать землевладельцев к арендатору. Участок идет вдоль дороги, его пересекают лесополосы. По-хорошему, нужно было вести границу перпендикулярно трассе, но его разделили параллельно ей, от лесополосы до лесополосы. Таким образом к тем паям, которые находятся в середине всего земельного участка, ни трактор, ни прочая техника не смогут проехать, не повредив соседние доли. Руки у нас все равно оказались связаны.

Сказ про белого бычка

Размежевание провели. Но в постановке участков на учет пайщикам отказали. Причиной отказа в регистрации прав стало отсутствие письменного согласия… арендатора на выдел земельных участков. И здесь возник закономерный вопрос — а арендатор-то кто?

Дело в том, что в 2005 году между пайщиками и филиалом ОАО «Ростовэнерго» ПСХ «Соколовское» был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя. По условиям договора ОАО ПСХ «Соколовское» был передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок сельскохозяйственного назначения. Но позже выяснилось, что существует два ПСХ — Подсобное Сельское Хозяйство и Предприятие Сельского Хозяйства. Первое ПСХ прекратило свое существование в 2006 году, на его базе появилось другое ПСХ, которое продолжило обрабатывать земли пайщиков. Впрочем, собственники земли о прошедшей реорганизации уведомлены не были, и формально для них ничего не изменилось - как было ПСХ, так ПСХ и осталось. В 2008 году в связи с реорганизацией прекратило существование и ОАО «Ростовэнерго», учредитель ПСХ «Соколовское», которое влилось в состав ОАО «МРСК Юга» (Межрегиональная распределительная сетевая компания). Об этом пайщики также уведомлены не были. МРСК Юга, в свою очередь, также не могла выступать в качестве арендатора земли, поскольку на тот момент, когда разгорелся весь этот сыр-бор, в Уставе компании такого вида деятельности, как «обработка земли сельхозназначения», не было. Получив «в наследство» от «Ростов-энерго» договор аренды, сетевая компания вступать в свои права не торопилась.

Ситуация доходила до смешного. К примеру, пайщики вспоминают разговор, который состоялся между ними и руководителем Красносулинского отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области Романом Босенко.

- Кто у нас арендатор? - задали они вопрос чиновнику.

- «Ростовэнерго», - ответил он.

- Но ведь он уже не существует.

- Не существует. Он влился в МРСК, но компания прав на аренду еще не заявила.

- Так вы оформите нам землю?

- Нет, нужно согласие арендатора.

- Ну так кто же арендатор?

- «Ростовэнерго»...

- Но так он же уже не существует!!!!!

- Не существует...

- В таком духе разговор у нас продолжался битый час, - вспоминают пайщики.

Не получив никакого результата в юстиции, они обратились в МРСК Юга. Но в компании факт договорных отношений не подтвердили, но и не опровергли, а на их письменный запрос ответили: «Вопрос решается». Он решился только через полгода, к ноябрю 2011 года, когда начались судебные разбирательства и МРСК Юга  вступила в права арендатора земли, одновременно создав договор цессии (т.е. Договор передачи всех своих прав по аренде). Как вы думаете кому? Конечно же, ПСХ «Соколовское», чтобы узаконить их незаконную обработку земли... Но чтобы доказать это, понадобились долгие месяцы.

Замкнутый круг

Пайщикам  ничего не оставалось, как обратиться в суд с иском о понуждении ООО «МРСК-Юга» дать согласие на межевание, а затем и с иском о расторжении договора аренды и обязании возвратить принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Дело рассматривал районный суд Красного Сулина. И когда на одном из заседаний представители МРСК Юга заявили, что в Законе не прописана обязанность арендатора давать согласие на межевание земельных долей, круг замкнулся окончательно. Юстиция не регистрирует право собственности, требуя согласия арендатора, арендатор утверждает, что Закон его к этому не обязывает...

Такое противоречие норм действительно есть в законодательстве. Юрист донской АККОР М.В. Щиров за «круглым столом», который провела газета «Крестьянин» ( №30, 25-31 июля) и на котором обсуждалась проблема земельных долей, свойственная, кстати, не только Ростовской области, но и России в целом, отметил: «Проблема начинается с законодателя. Он допускает противоречие норм. В Земельном кодексе часть 4 статьи 11.2 требует письменного согласия арендатора. А часть 5 этой же статьи говорит о том, что образование земельного участка осуществляется на основании Закона об обороте земель сельхозназначения. Норма отсылочная, специальная. Открываем Закон, а в нем ни слова об обязанности получить на выдел согласие арендатора... В судебной практике также разброд и шатания. Для судов общей юрисдикции положение о наличии согласия арендатора на выдел незыблемо. А арбитражное судопроизводство не признает эту норму...»

У пайщиков ПСХ «Соколовское» по сути так и получилось — Красносулинский районный суд в удовлетворении исков пайщиков к ПСХ «Соколовское» отказал. Ни тот факт, что в период с 2008 по 2010 годы собственникам не выплачивалась арендная плата, ни тот факт, что арендатор не уведомил о проводимой реорганизации и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, суд не учел. Существенными эти нарушения сочла судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда, куда проигравшие дело пайщики подали кассационную жалобу. Областной суд вынес решение в пользу истцов, постановив договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя расторгнуть и обязать МРСК Юга и ОАО «ПСХ «Соколовское» возвратить истцам принадлежащие им доли...

Кто прав, кто виноват

- Этот спор, который мы ведем за свою же собственность, рассорил нас со всеми соседями, с теми, кто по старой памяти всецело доверяет колхозу. Нас теперь упрекают в том, что мы пытаемся его развалить, - делятся впечатлениями пайщики. - Хотя колхоза нет уже давно, с 1991 года это акционерное общество. Но старики продолжают жить старыми представлениями. А на их доверии играют, прекрасно зная, что они - люди в возрасте, своих прав не знают, за законами не следят. Нас упрекают в том, что мы хотим «оттяпать» кусок получше. Хотя земля вся одинаковая, да и мы никогда не требовали какой-то определенный участок. Доходило даже до абсурда — нам приписывали попытку рейдерского захвата. Мы теперь как изгои, с нами многие перестали даже здороваться. Хотя мы просто хотим узаконить то, что по праву нам принадлежит. Наши родители по многу лет проработали в хозяйстве. Илья Ефимович Олейников — с 1952 года, был агрономом, парторгом. Мария Васильевна Городнянская 28 лет проработала свинаркой. Они заслужили эту землю своим трудом! Но сейчас им уже далеко за 80, и они не могут, просто не в силах, заниматься всеми этими вопросами. Анатолий Иосифович Эртлей сам проработал в хозяйстве механизатором с 1976 года, был одним из лучших, тоже имеет свой пай.

- И у нас есть опасения и подозрения, что вся эта политика идет к тому, чтобы если и не отобрать наши наделы, то связать нас по рукам и ногам. Ни для кого не секрет, что ПСХ «Соколовское» сейчас готовят к продаже. Своей земли в хозяйстве нет, она вся в аренде, договор аренды истекает в 2015 году. Поэтому арендатор и стремится перезаключить договор еще на 10 лет — для продажи это будет только плюс.

- Люди не замечают многого из того, что теперь видим мы, больше года проварившись в этом котле и изучив всю ситуацию «от и до», - продолжают пайщики. - У нас много вопросов к директору ПСХ «Соколовское» Васильеву. Например, почему при межевании от нас требовали не только копию свидетельства на землю, но и копию ИНН и пенсионного свидетельства. Для чего? Мы же никаких сделок не оформляли, а для межевания это не требуется. Почему под видом заявления на межевание людям давали подписывать «пустографки» - чистые бланки, без шапки, только с указанием «от кого». Такие заявления можно подложить подо что угодно. Почему нам не выдавали копии протоколов собраний пайщиков? И так далее. Есть к Васильеву вопросы и как к хозяйственнику. Наши земли были орошаемые, по участку проходила труба, на каком основании ее выкопали? Почему в хозяйстве несколько лет подряд на одном и том же месте сеют подсолнечник, хотя в севообороте его надо возвращать на прежнее поле не ранее чем через семь лет, иначе это приведет к истощению почвы? Складывается такое мнение, что из наших земель хотят выжать по максимуму все возможное,а затем продать её.

И еще. Мы изначально не стремились подорвать деятельность хозяйства. Арендаторам мы неоднократно предлагали мировое соглашение, по которому были согласны не выходить из договора аренды, не забирать землю, то есть, интересы арендатора, который уже вложил средства в землю, провел сев, обработку почвы и прочие работы, не ущемляли бы никоим образом. Мы просто хотели знать, где конкретно находится участок каждого из нас, какие у него границы.. Но на мировую с нами не пошли.

- К слову, самоуправство в хозяйстве продолжается и поныне, - продолжают пайщики. - 30 сентября 2012 года решением суда договор аренды был расторгнут, но, несмотря на это, наши земли продолжают использовать — вовсю идет посевная. Но теперь интересы ПСХ мы учитывать не будем, и решение суда передадим службе судебных приставов. Как хозяйство будет компенсировать свои затраты на сев — нам теперь все равно. Мировую мы уже предлагали.

Редакция «Знамени шахтера» хотела задать многие из обозначенных вопросов директору ПСХ «Соколовское» В.В. Васильеву. Связавшись с ним в телефонном режиме, мы попросили прокомментировать ситуацию. От комментариев он отказался, сославшись на то, что все вопросы решаются в суде.

- Нам непонятна также позиция Красносулинского отдела управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области под руководством Р. В. Босенко, - добавляют пайщики. - Его сотрудники и сам руководитель не стараются решить проблему, а загоняют ситуацию в тупик, явно лоббируя интересы арендатора. Хотелось бы понять, кто же хозяин земли: пайщики или арендатор?!

Мы будем следить за тем, как развивается ситуация, и еще вернемся к этой теме.

Наталья КУШНИР.